貸家建付地の評価における賃貸割合

相続税の計算における貸家建付地の評価額の算定式には、賃貸割合が含まれます。

この賃貸割合とは、その貸家に係る各独立部分がある場合に、その各独立部分の賃貸の状況に基づいて、次の算式により計算した割合によるとされています。

・分母Aのうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計 ÷ 当該家屋の各独立部分の床面積の合計(A) = 賃貸割合

「各独立部分」とは、建物の構成部分である壁、扉、天井及び床などによって他の部分と完全に遮断されている部分で、独立した出入口を有するなど独立して賃貸等の用に供することができるものをいいます。例えば、ふすま、障子又はベニヤ板等の堅固でないものによって仕切られている部分であっても、独立した出入口を有しない部分は「各独立部分」には該当しません。

外部に接する出入口を有しない部分であっても、共同で使用すべき廊下、階段、エレベーター等の共用部分のみを通って外部と出入りすることができる構造となっているものは「独立した出入口を有するもの」に該当します。

また「賃貸されている各独立部分」には、継続的に賃貸されていた各独立部分で、課税時期において一時的に賃貸されていなかったと認められるものを含んで差し支えない、とされています。

この「継続的に賃貸されてきたもので、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められる」部分の範囲について、アパート等の一部に空室がある場合の一時的な空室部分が該当するかどうかは、その部分について、以下の事実関係から総合的に判断することとされています。

(1) 各独立部分が、課税時期前に継続的に賃貸されてきたものか
(2) 賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたか、 空室の期間、他の用途に供されていないか
(3) 空室の期間が課税時期の前後の例えば1ケ月程度であるなど一時的な期間であったか、 課税時期後の賃貸が一時的なものではないか

(関連条文等:財産評価基本通達26)


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