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森ヒルズREIT様総会 – 都心集中とスポンサーとの協働

4月23日(火)に虎ノ門ヒルズ森タワーで行われた、森ヒルズリート投資法人様の投資主総会に出席しました。

森ヒルズリート投資法人様は、スポンサーである森ビル株式会社様が開発したオフィスビルを中心に、11物件を保有しています。
2019年1月期決算では、営業収益9,423百万円、営業利益5,945百万円と前期比で増収増益を達成し、1口当たり分配金も2,822円と17期連続の増配となりました。
なおリート法人は半年ごとに決算があるため、業績も6か月間のものとなります。

業績好調の秘訣は、主に2点あるようです。
1つ目は、全物件を東京都心に保有していることです。
保有する物件は、千代田、中央、港の東京都心3区で87.5%を占めており、全部で63社あるJ-REITの中で最高の都心比率となっています。東京都心はIT企業を中心に大企業の本社が多く、人口も転入超過の状況が続いています。
これにより空室率が著しく低下し、賃料改定交渉も行いやすい状況になっているため、収益の増加につながっています。

2つ目は、森ビル株式会社様が物件を売却する際の「優先交渉権」を保有していることです。「優先交渉権」とは、森ビル株式会社様の物件売却時に、他社よりも先に取得の交渉ができる権利のことで、競争入札なしで物件を取得することができます。
優先交渉権の保有により、不動産相場が上昇している近ごろでも、都内の優良物件を有利な価格で取得することができています。

一方で、都心集中はリスクもあるのではないかと思いましたが、PMLの低さ、東京の都市としての圧倒的な優位性によって低減されているようです。
PMLとは地震による予想最大損失率のことで、この値が0.93%とJ-REIT最良のスコアとなっています。
また東京は2017年時点でGDP、人口ともに世界の都市の中で1位です。人口減少が懸念される日本ですが、東京は2030年も都市人口世界2位と予想されており、しばらくは東京の優位性が続きそうです。

今回、初めてリートの投資主総会に参加しましたが、ビジネスモデルや差別化要因、今後の展望などを知ることができ、とても勉強になりました。
今後は不動産に関する情報にも積極的に触れることで、業務にも役立てられたらいいなと思います。


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